土地增值税“三分法”是指在归集实际列支的拆迁补偿费时，首先将成本区分为，专属成本直接按类型归集到普通住宅、emc易倍网址非普通住宅和其他开发产品中，emc易倍网址非专属成本则按照建筑面积法或者其他合理、合规方法在普通住宅、非普通住宅和其他开发产品中进行分摊。对“三分法”的理解和适用，有可能涉及较大金额的税款，因此，实践中常会引起税企争议。

　　2019年7月5日，A市税务局作出2019年1号《土地增值税清算审核通知书》，该通知书认定：中大御城第一期项目取得转让收入总额为465432585.32元，其中普通标准住宅部分转让收入322966526.25元，应缴纳土地增值税0元，其他开发产品部分转让收入101510384.74元，应缴纳土地增值税5910205.41元；已预缴土地增值税9675044.88元，应退3764839.47元。A市税务局于同日将该通知书送达给中大房地产。

　　由于在有关成本分摊方法及发票不合规的成本能否扣除存在争议，中大房地产不服2019年1号《土地增值税清算审核通知书》，先后提起了行政复议及行政诉讼，请求依法撤销该通知书。

　　1.采取实物补偿方式的拆迁补偿费应该按“三分法”分别归集，视为收入的同时视同成本，没有增值额，而不应该在三种产品类型中按建筑面积法分摊。且企业采用何种方法核算成本应由企业自主选择，税法强调的是合理的方法，emc易倍网址并不限于建筑面积法。

　　2.支付给浙江平高公司建始经营部的实际发生成本5727800元应允许在土地增值税前扣除。中大房地产与浙江平高电气建始经营部签订购销合同采购了5727800元建筑材料，该经营部派人到建始县国税局代开了普通发票，该部分成本是真实发生的，应予税前扣除。

　　1.在适用“三分法”过程中，应遵循受益性原则，在成本归集时，优先选择专属成本法，只有在专属成本法不具备适用条件时，才选择建筑面积法或者税务机关确定的其他方式。

　　本案争议焦点是实物补偿的这部分房屋是否专属于某一种房屋业态的专属成本。拆迁补偿费属于土地成本，不论拆迁协议如何约定，拆迁的目的是整片土地的进一步开发，受益的是整块土地。故拆迁补偿费应被视为非专属成本，按照建筑面积法进行分摊。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第一项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。

　　实际支出的发票进行土地增值税清算扣除时，除了遵循实际支付原则以外，还应遵循提供合法有效凭证的原则。中大房地产提交的发票是个人在建始县国税局代开的普通发票，仅加盖浙江平高电器有限公司的财务专用章，开票方与购销业务主体不一致，不符合《中华人民共和国发票管理办法》第十九条有关“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”以及第二十一条有关“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收”的规定，不能税前扣除。虽然在本次清算中，上述成本因发票不符合规定不予扣除，但并不影响中大房地产在另行提交符合规定的发票后进行扣除。

　　《税收征管法》第一条规定：“为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法”，由此可见，保障国家税收收入是税法的目的之一。而会计核算是为了规范企业会计确认、计量和报告行为，方便企业相关利益所得者及时使用会计信息。

　　虽然税务处理一般是建立在会计核算的基础上，但由于两者的目的存在差异，所以税务和会计存在差异是不可避免的。当税务处理与会计核算的规定不一致时，企业需要进行纳税调整，以保证国家税收收入。

　　国家税务总局《土地增值税清算管理规程》对税会差异作了类似规定。该规程第二十一条第一款第六项规定：“对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。”

　　本案中，中大房地产认为对一个企业采用何种方法核算成本，应由企业自主选择，与该规定不符。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第一项明确规定了房地产开发企业计算土地增值税清算的扣除项目金额时，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　上述文件规定的原则，基本适用其他税种的成本扣除要求，即不能提供合法有效凭证的一般不予扣除。

　　对何为合法有效凭证，2018年7月1日起实施的《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）作了明确规定。该办法第八条规定： “税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等”。

　　企业经营行为涉及的外部资金往来，在实践中往往体现为发票。因此，企业一定要高度重视发票的合规性，避免因发票不符合要求导致成本无法在税前扣除。

　　一般情况下,企业在经营活动中的主要目标是追求经济利益最大化，对于企业来说，税收是其重要的经营成本之一，少数企业具有恶意少缴税款的冲动。

　　另外，企业为了降低采购成本，也往往忽视税务合规性的问题，取得的发票不符合法律规定。本案中，中大房地产取得不合规发票就属于这种情形。

　　在涉税合规性方面，实践中，企业多发的案件种类是偷税（刑法上叫逃税），虚开发票及骗税这三种类型。上述三类违法行为不仅仅会受到行政处理及处罚，严重的还会涉及刑事责任，并被纳入企业的诚信档案。

　　当然，除了上述三种较为严重的违法行为外，企业也存在一般的涉税违法行为，例如，错误理解税法规定导致税款计算不准确、逾期申报、取得发票不符合规定，等等。这些一般涉税违法行为也可能会给企业造成经济上的损失。